Yhtiökokous 19.5.2020 – mielipide ja ehdotus strategiasuunnitelmaan
Hei kaikille osakkaille🤗
Yhtiökokous 19.5.2020 pidetään Teamsilla, joka oman kokemukseni mukaan on herkkä sovellus häiriöille, eikä aina yhteydet pelaa toivotusti (kuten koe-kokouksessamme kerran: chatti ei toiminut, vaan minun piti vaihtaa mobiiliin kesken kokouksen). Tämän vuoksi kerron jo etukäteen mietteitäni taloyhtiön kotisivujen keskustelupalstalla ja facessa (sama teksti). Ja erityisesti myös siksi, etten pitkitä kokousta selonteoillani.
Aloitan taloyhtiön strategiasuunnitelmasta
Taloyhtiöille tehdään nykyisin startegiasuunnitelmia, kuten liikemaailmassa on ollut jo pitkään tapana. Taloyhtiö poikkeaa kuitenkin liikemaailmasta siinä, että se on useimmille osakkaille myös koti. On hienoa, että taloyhtiössämme hahmotellaan kotitalollemme omaa strategiasuunnitelmaa jatkoon.
Aluksi huomautus strategiasuunnitelman sivusta nro 2.
Pitkään talossamme asuneita ja kaikki aiemmat korjaukset sekä isot remontit maksaneita henkilöitä ei pidä katsoa UHKAna (s. 2), vaan he ovat taloyhtiömme arvokkaan ja hyvän tilan perustajia. Esimerkiksi viimeisen alle 10 vuoden aikana on maksettu LVI- ja kattolainaa (ja maksetaan yhä), joka suurimmassa osassa asuntoja on tarkoittanut noin 50.000euron suoritusta +lainakulut /per asunto. Hieman sitä ennen maksettiin isoja parveke- ja ikkunaremppalainoja jne. Talon korjaushistoria on pitkä.
Strategiasuunnitelmaehdotuksessa pidetään ikääntyviä asukkaita uhkana, kun oikeasti asia on päin vastoin; he ovat olleet rahoittajia ja he ovat yhä taloudellinen sekä henkinen voimavara ja heillä on runsaasti tietoa taloyhtiöstämme.
Myös yhtiömme yhteisöllisyys ja me-henki on rakentunut pitkään talossa asuneiden osakkaiden pohjatyöllä.
Lisäksi on huomattava, että taloyhtiössämme ei ole korjausvelkaa! Kaikki tarvittavat remontit on tehty ajallaan. Sanan ’korjausvelka’ käyttäminen strategiasuunnitelmassa hämmentää kovasti sekä heikentää koko taloyhtiön arvoa.
(”Sanakirja: Korjausvelka. Korjausvelka tarkoittaa rakennuksessa tai rakennuskannassa olevaa korjausvajetta. Korjausvelan määrä kertoo, kuinka paljon korjauksiin olisi pitänyt investoida, jotta rakennukset olisivat käytön kannalta hyvässä kunnossa.”
www.kotitalouslehti.fi
”Korjausvelan määrä kertoo, paljonko rakennuksiin olisi pitänyt investoida, jotta ne olisivat käytön kannalta hyvässä kunnossa. Korjausvelka syntyy, kun ennakoivasta kunnossapidosta tingitään ja tehdään vain välttämättömiä, kiireellisiä korjauksia. Kunnossapito on siis vähäisempää kuin rakenteiden kuluminen. Korjausvelka, rapistuminen, ilmenee mm. kehnona sisäilmana ja rikkoontuvina vesijohtoina.”
Rakennusteollisuus”)
Sitten vielä…
Strategiasuunnitelmassa korostetaan yhteisöllisyyttä ja vastavuoroista kommunikaatiota. Talossa on tehty useampi kysely osakkaille ja muistelen, että viimeisimmässä kyselyssä enemmistö toivoi yhä toiminatarkastajaa taloyhtiöön. Enemmistön toiveiden mukaisesti strategiasuunnitelmassa voisi olla mainittuna toiminnantarkastaja yhtenä lisänä viestinnän tehostamisessa (s.3).
Edellä kerrotuista syistä ehdotan, että taloyhtiömme stargiasuunnitelmaan tehtäisiin muutoksia. Strategiasuunnitelman ei tarvitse olla määrämuotoinen, vaan yhtiökokous voi itse päättää mitä siihen otetaan mukaan.
1. Toimintatavat ja kehitystarpeet -kohdassa (s. 3) olisi myös kohta:
5.EETTISTEN ARVOJEN YLLÄPITÄMINEN
a. Kaikkien osakkaiden yhdenvertainen arvostaminen ja kohtelu. Erityisesti taloyhtiön remonttien ja menojen toteuttamisen aikajänne kustannusten suhteen mahdollisuuksien mukaan kaikille kohtuulliseksi.
b. Taloyhtiön arkkitehtuurin ja sen erityispiirteiden sekä rakennushistorian kunnioittaminen.
2. Lisäys (s. 3) kohtaan:
3.VIESTINNÄN TEHOSTAMINEN
a. ”…….
….monipuolisia viestinnän kanavia” ja olemalla yhteydessä tarvittaessa toiminnantarkastajaan, kun/jos sellainen on valittu.
3. Hallituksen strategiasuunnitelmaehdotukseen sivu 2:n korjaaminen:
Strategiasivu nro 2 kohtien ’heikkoudet’ ja ’uhat’ olisi hyvä muotoilla uudestaan. Mm. asiat, kuten korjausvelka, energiatehokkuus (heikkoutena), asukkaiden ikääntyminen (uhkana), asukkaiden taloudelliset resurssit, liiketilojen vuokraajien menetys eivät mielestäni ole adekvaatteja eivätkä kaikki edes ole korrekteja ilmaisuja.
Kiitos Ulla,
Hei Ulla, kiitos kirjoituksestasi. On hyvä, että asioista keskustellaan jo ennen yhtiökokousta. Näin on hyvä toimia jatkossakin ja rohkaisenkin kaikkia kysymään mahdollisista epäselvistä kohdista. Kysyä voi kaikilla eri kanavilla. Kirjoituksessasi on kuitenkin muutamia vääriä tulkintoja, jotka kaipaavat korjausta.
Yhtiökokous pidetään etäyhteyksien tukemana. Käytössä on ennakkoäänestys, Teams ja myös puhelimella voi osallistua kokoukseen. Lisäksi on normaali fyysinen paikka, johon tosin ei suositella saapumista tässä poikkeustilanteessa. Teamsissä ei myöskään ole ollut mainitsemaasi häiriötä, vaan kyse oli siitä, etteivät osallistujat vielä tunteneet sovellusta.
Strategialuonnoksessa ei mainita pitkään asuneita tai ikääntyviä asukkaita uhkana. Tässä jaat nyt väärää tulkintaa, näin ei luonnokseen ole kirjattu. Esität myös, että pidempään asuneet tai ikääntyneet ihmiset olisivat panostaneet asuntoihinsa rahallisesti enemmän. Tämä ei pidä paikkaansa. Tehdyt kunnostustoimet ovat näkyneet suoraan asuntojen ostohinnassa. Todellisuudessa uudemmat asukkaat ovat maksaneet asunnoistaan kokonaisuudessaankin enemmän, koska alueella on ollut voimakas sijaintiin perustuva arvonnousu. Joka tapauksessa kaikki osakkaat ja asukkaat ovat tilanteessa iästään tai asumisajastaan riippumatta yhdenvertaisia. Se on jo lakiinkin kirjoitettu edellytys.
Korjausvelasta sinulla on myös poikkeava käsitys. Yhtiössä teetettiin 12/2018 kuntoarvio, jonka perusteella kymmenen vuoden kunnostustarve on huomattava. Lisäksi kunnostuksista yli 70% kohdistui lähimmille neljälle vuodelle. Rappukäytävien lasitiilien uusimistarve näkyy kaikille ja on otettu esiin yhtiökokouksissa ensimmäisen kerran vuonna 2013. Kiinteistössä on selvää korjausvelkaa, jonka poistaminen on osakkaiden etu ja hallituksen velvollisuus. Taloyhtiön hallitus on myös velvollinen tiedottamaan realistisesti kiinteistön kunnosta kunnossapitotarveselvityksessä.
Strategialuonnoksen sanamuotoja on varmaankin hyvä täsmentää ja siitä on hyvä keskustella.
Juha, pari oikaisua oikaisuusi😅
Itse ole käyttänyt TEAMSia ’pitkään’ ja siinä valitettavasti esiintyy enemmän häiriöitä, kuin muissa viikottain käytössäni olevissa alustoissa, kuten Google Meet, Zoom (turvaversio), Hangouts ja Viivi Health. Esimerkiksi eilisessä työkokouksessamme oli TEAMSissä 2/4 henkilöllä vaikeuksia yhteyden kanssa ja he joutuivat sulkemaan ja avaamaan uudestaan yhteyden, jotta toimisi...
Toinen oikaisu: yhdenvertaisuutta juuri haenkin strategiasuunnitelmaan. En ole missään sanonut, että pitkään asuneet asukkaat ovat maksaneet enemmän kuin nykyiset jne. Ei ole lainkaan kyse siitä.
Kaikkien tulee olla samanarvoisia, eikä mitään ikäryhmää voida nimittää UHKAksi.
Tehtyä kuntoarviota toki pitää lukea tarkasti, mutta myös kriittisesti. Olikohan tuolla yrityksellä tietoa siitä, että kaikki parvekkeemme ovat peruskunnostettu isolla budjetilla 18 vuotta sitten, eikä niissä ole havaittu pulmaa, paitsi rappingin säröilyä Manskun päädyn parvekkeissa. Jos niihin tarvitaan 200.000euron rakenteellisia korjauksia, niin toki siitä on hyvä tehdä tarkempi arvio ennen kuin se lisätään viiden vuoden kuntosuunnitelmaan. Ehkä tuon arvion tekemisen ajankohta olisi 2026 paikkeilla 🤔
Sitten vielä ehdotus:
olen menossa tällä viikolla yhtiökokoukseen, jossa etänä äänestetään suljetusti TEKSTARILLA. Eikös se ole meidän yhtiössä mahdollista?
Kiitos Ulla,
Kirjoitit selkeästi meidän taloyhtiöstä ja sen arvoista.
Ullalla on hyviä kommentteja ja erinomainen perspektiivi taloyhtiöön pitkään siellä asuneena ja monipuolisissa tehtävissä toimineena. Minäkin olisin toivonut strategiaan syvällisempää analyysiä, koska asukaskyselyn tuloksissa, jotka antavat suuntaa strategialle ja sen toteuttamiselle vain heitetään mm., että heikkoutena on esim. asukkaiden taloudelliset resurssit ja uhkana mm. asujaimiston ikääntyminen, kuten Ulla toi kommentissaan esille.
Eettisesti kyseenalaisena pidän sitä, että hallitus esittää itselleen jatkoa (yhtä jäsentä lukuunottamatta) seuraavalle vuodelle. Koskaan ennen en ole nähnyt tällaista menettelyä. Perinteisesti yhtiökokouksessa on hallituksen valinnassa lähdetty ns. puhtaalta pöydältä.
Erikoinen näkökulma sinulta Jari tuohon kohtaan hallituksen valinnasta. Ehkä luet kohdan uudelleen, koska siinä ei hallitus esitä henkilöitä jatkamaan vaan esityslistassa mainitaan henkilöt, jotka ovat käytettävissä. Tämä on normaali menettely ja tässä tapauksessa se tuli isännöitsijätoimiston ohjauksena. Näihin epäkiitollisiin talkootehtäviin ei ole tunkua, joten edellisen hallituksen on vähintäänkin kohteliasta varmistaa että edes kandidaatteja on.
Strategian osalta on käyty jo runsasta keskustelua ja moni on kontribuoinut siihen parannusehdotuksia, joista keskustellaan kokouksessa. Kuten edeltä voit lukea, Ullan tulkinta ei ole strategialuonnoksen tekstin mukainen.